Как не стать жертвой мошеннических действий в отношении принадлежащего объекта недвижимости, к которым относятся земельные участки?

Комментирует начальник
управления по надзору за исполнением федерального законодательства прокуратуры
Самарской области Дмитрий Макаров.

Из анализа обращений граждан,
поступающих в органы прокуратуры, о нарушении прав заявителей на земельные
участки следует, что одной из основных причин возникновения земельных споров является
отсутствие в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) сведений
о границах принадлежащих им земельных участков, установленных в соответствии с
требованиями действующего законодательства.

До настоящего времени такие
границы не определены в отношении почти половины участков, сведения о которых
содержатся в ЕГРН.

Отсутствие установленных в
соответствии с требованиями действующего законодательства сведений о границах
земельных участков в ЕГРН не исключает возможность формирования в их границах
иных земельных участков, постановки таких участков на кадастровый учет,
регистрации прав в ЕГРН, т.е. фактическое завладение земельным участком
третьими лицами. Для исключения подобных фактов, а также факторов,
способствующих возникновению земельных споров, собственникам земельного участка
необходимо осуществлять его межевание.

Межевание земельного участка —
это комплекс работ, осуществляемых с целью установления и закрепления границ
земельного участка на местности, а также определения его площади и
местоположения. Суть данной процедуры заключается в точном установлении границ
земельного участка и отражении их в государственном кадастре недвижимости ЕГРН.

Работы по подготовке документов
– межевых планов для учета изменений, в том числе уточнения местоположения
границ земельного участка проводят кадастровые инженеры – физические лица,
входящие в состав саморегулируемых организаций кадастровых инженеров. Реестр
кадастровых инженеров размещен на сайте Росреестра.

 Собственник земельного участка выступает в
качестве заказчика кадастровых работ по межеванию земельного участка, а значит,
оплачивает их выполнение (ст.ст. 35-37 Федерального закона от 24.07.2007 №
221-ФЗ «О кадастровой деятельности».

Если образуется новый земельный
участок, то определение его границ (межевание) является обязательным. Если же
право на земельный участок было зарегистрировано ранее, но в ЕГРН в связи с
отсутствием межевания нет сведений о координатах характерных точек их границ,
то собственники решают сами, проводить его или нет. Действующее законодательство
не обязывает их это делать.  Вместе с тем
Управление Росреестра по Самарской области настоятельно рекомендует
собственникам земельных участков, у которых отсутствуют уточненные границы,
провести их межевание.

При приобретении земельных
участков с неуточненными границами возможны следующие риски:

— судебные споры с владельцами
смежных земельных участков;

— вероятность получить участок
фактически меньшего размера;

— возможность приобрести участок
с ограниченными правами на землю, к примеру, в связи с подземным газопроводом
низкого давления, линией электропередач (ст. 56 Земельного кодекса Российской
Федерации).

— приобретение «другого»
участка, т.е. земельного участка, фактически расположенного в ином месте.

После проведения межевания и
подготовки кадастровым инженером межевого плана собственнику (либо законному
представителю) необходимо подать заявление о государственном кадастровом учете
изменений земельного участка.

Подать заявление о
государственном кадастровом учете можно одним из способов, установленных ст. 18
Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации
недвижимости»:

— обратившись в МФЦ;

— посредством электронного
сервиса на официальном сайте Росреестра www.rosreestr.ru;

— направив заявление в Росреестр
по почте (подлинность заверяется в нотариальном порядке);

— заказать выездное обслуживание
в филиале ФГБУ «ФКП Росреестра» (подробная информация на сайте
http://kadastr.ru/services/vyezdnoe-obsluzhivanie/ ).

Кроме того, собственник
земельного участка, либо его законный представитель, вправе обратиться с
заявлением о внесении в ЕГРН записи о запрете регистрации перехода, ограничения
(обременения), прекращения права без его личного участия (ст. 36 Федерального
закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Наличии в ЕГРН такой записи
является основанием для возврата без рассмотрения заявления, представленного
иным лицом.

Запись в ЕГРН о невозможности
регистрации без личного участия собственника земельного участка не препятствует
государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права и
обременения объекта недвижимости, если основанием для государственной
регистрации права является вступившее в законную силу решение суда, а также
требование судебного пристава-исполнителя в случаях, предусмотренных
Федеральным законом от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», и
иных случаях, установленных федеральными законами.